城市更新大背景下，社区运营的死结急需打开

近来，和很多物业、地产，包括商业资产管理的一些企业聊得比较多，大家都看到了这样的现象。

很多跨界做社区的行业，比如物业、社区商业、设计等企业，都想推动“社区治理”这一块事，但其展示出来的项目书（招股书）等普遍存在这样的情况，就是这些企业拼命抄当下社区治理的热点创新词，比如社区营造、共享社区、社群、社区花园、儿童友好社区……，很多社区相关的企业，如果要上市什么的，需要讲大故事的，这样的“抄袭”更为彻底，呈现出来的东西洋洋洒洒，又完善又完美，又有体系，如果仅看纸面内容，会认为这些企业对社区真的太懂了，什么都要做，什么都做得好的感觉。

这是一个有趣的现象，我称之谓社区治理“一大抄”现象。

有一些社会组织、公益机构，包括一些文创机构、搞社区营造的组织，会不断进行社会创新，推出创新项目，比如前两天大鱼营造又推出了一个“闲下来合作社”——闲下来干什么的一个邻里互助的社群，很有意思。相信隔一段时间，某些地方肯定会出现类似的合作社。

不仅是新兴领域，各个领域都存在“一大抄”现象，一些政府部门、基层的社区，也存在这样的现象，在网上看到一个概念，飞快的就抄过来了。

这些典型的“一大抄”现象中，“抄”的是啥，抄的是“创意名词”，抄的是“形式”。

抄了之后，做的怎么样，我觉得很多是不堪深究的。

1、“一大抄”之后，谁来做这些内容？

抄好之后，背后需要哪些工具、工作法？谁来深度地把它做下去？

物业公司等“抄”问题不大，都是社会创新，有利于社会发展，“抄”得越广越好。但是，更多的情况是，抄完之后是不是真正的把“抄”的内容能够做下去。

那些所谓的高大上的物业公司，有几个真正把社区运营的好的。所以说我们真的回答谁来做内容就基本上只抄形式，不做内容。

2、还有一个问题就是谁来买单？

社区治理需要投入，运营人才又难得，哪怕运营成本很低，而整个运营谁来买单？

传统上我们会说，“社区治理”肯定是政府买单，但政府买单也仅仅能买其中一部分，而当下的在社区治理拓展出来的很多新领域是不应该由政府买单的，比如社区商业综合体、社群运营、社区文创等等，实际上不可能由政府买单，政府是保证基本公共服务的。

社区营造的一些项目，比如说建个社区花园等等，严格意义上也不应该由政府买单。

而如果没有人买单，这样的一批概念、形式、名称，能不能落地，就成了必须关注的问题。

3、还有，谁来做推手？

项目谁来做，谁就是推手啊。

传统上，可能是一些公益组织、社工机构。他们争取到企业等各方支持，包括政府创投资金，以及居民的支持，共同推动一个项目的落地。

这个推手面临的最大问题是项目的不可持续，从目前来看，人才在哪里来，谁来运营，谁来做内容，谁来买单，这些问题都解决了，他们可以做推手，但是如果都没解决的情况下，推手就会失手。

上周六，参加了一个“城市更新”专题座谈会。推动大的城市更新，肯定需要大的资金、大的政策，而一些小的社区微更新，可能有很旧很旧的老房子，一些社区商业，很破败，有些社区公共空间低品质运营，并且政府一时掏不出那么多钱来干这些事，在这样的情况下，即使提出一大堆的、抄来的概念，提出了非常高大上的理念，但是谁来弄，这里面还有很多死结急需打开。

如何打开这些死结我有三个方面的想法：

第一个，从“小循环”到“大闭环”。

以往，社区治理更多关注“小循环”层面，比如一个街区、一个居委、一个社区公共空间，社区治理的目标也是“小循环”，按照小项目来做。比如营造一个社区花园，大家捐点花，政府贴点钱，社会组织发挥点作用，志愿者参与参与，也是能做的。

但是，如果真正到了一个更大的层面，一个大型社区的微更新层面，就需要“大闭环”。

“大闭环”指什么，你要开发（治理）这个区域，就要有资金，资金量比较大，肯定有市场化的资金，比如，有一些房企成立的城市更新基金，但不能仅是房地产的钱，这样的钱往往也只能讲求“小循环”；

此外，有政府资金，投入公共设施、公共空间、公共服务的钱；

还要有社会资金，比如社区企业捐赠的钱，公众捐赠的钱，可能进入了社区基金会。

那些钱，各有各的投入逻辑，如果由着各自逻辑，必然是“碎片化”的结果，你做你的，我做我的，形不成一个“大闭环”。

而“大闭环”要求对于这个社区有一个大的统筹，要有一个大的城市更新（社区微更新）治理基金，形成资金、资源、收益、成本的总体平衡，要想清楚，哪些是需要钱的公共服务，哪些是可以挣点钱的社区服务，哪些是挣钱的社区商业，能挣钱的要通过什么途径去支持不挣钱的公共服务。

“大闭环”的整体思维要求，既要有从事城市规划、设计、开发的地产、物管、资管等企业，也要有整体运营社区商业、公共空间的专业机构，还要有整体提供公共服务的综合性服务企业、公益组织，而不是继续“碎片化”，各自算各有自的账，各自用各自的钱。

要从一个“小循环”到“大闭环”，才有可能使社区微更新这样的事业做得下去，而不是只是做一个一个的小项目，这里更新个宣传栏，那里弄一个小“城市家居”，不解决任何大的问题。

第二个，从小倡导到大政策

社区治理有很多倡导项目，垃圾分类、文明养宠、文明出行、高空不抛物等等，涉及到每个人，但这是“小”的倡导，而针对城市更新、社区治理目前遇到的死结，需要大的政策层面的推动。

当然，这种大的政策并不是改变土地属性、容积率改变等政策的“突破”，一突破，就有挣钱空间，开发商就蜂拥而至了。这样的政策牵涉更高层面，国家、一个城市的大的利益，不会、也不可轻易而动。

我指的大政策是指大的社会责任的倡导。上周六大家讨论时，谈到国外比较被认可的ESG基金，ESG是环境Environmental、社会Social和治理Governance三个英文首字母的缩写，用来衡量上市公司是否具备足够的社会责任感。美国等发达国家就有这样的ESG基金，国内也已经开始有了。他们认为，有社会责任的上市公司更让人信任，会有可持续性发展的更多可能。

国内，企业社会责任的倡导政策有少少，但还没有取多更多成效，比如国企、上市公司都要披露自己的企业社会责任报告。

还有的大的政策倡导就是慈善意识、公益文化的倡导。美国个人捐赠远远超过机构捐赠，而国内相反。个人捐赠始终占美国民间慈善总额的绝大部分（2012年，来自个人的捐赠约要占到善款总额的88%），是非营利部门最重要的经费来源之一，远远超过来自企业或独立基金会等其他民间捐赠渠道。捐赠绝非富人的专利，数据表明，不管是穷人还是富人，超过70%的美国家庭定期向公益机构提供捐赠。因此，这方面，我们有很大的空间值得推出税收等各方面的政策引导大家的公益慈善行为。

因此，落到一个社区层面，既要有大的城市更新基金，也要有更多的社区利益相关方来支持社区微更新，大家都有参与，城市更新的大事才能落到细处，而不是只做一些大体量的、标识性的、商业性的城市区域。

第三，从算小账到算大账。

以前，社区运营很难，就是因为算小账算不过来。很多大的地产企业、大的设计机构为什么不愿意做社区微更新？低于500平方米的社区商业、共享办公为什么大家不愿意做？因为算账算不过来，同样是一个设计、一个招商、一个运营，越大越有规模效应。

所以，如果社区治理的单一方面算了小账还愿意做，肯定被认为是脑子坏了，或者别有所图，或者被称为“神盘”！

比如台湾信义地产开发的房地产，会做参与式设计，推进社区议事协商，居民入驻前就开始做社群运营，并且成立了专门的社区营造社会组织。阿那亚“四大神盘”为什么神，也是因为他们敢于不算小账而做了社区治理。

接下来的城市更新肯定不能只算小账，要算大账。

大账指什么，比如一个大城市的一个街区，一个特色小镇，都要算大账，投入有多少，谁可以投入，产出在哪里，能不能形成城市更新治理共同体，这个共同体说起来挺理想，但是我觉得肯定会在不久的将来在某个地方实现，通过股份，社区治理的各方一起形成合伙机制，大家一起算账，让那些真正的公益组织的收益有保障，一些能够长期主义做社区服务的机构有保障，短期不挣钱的个性商业服务有保障，这样的社区才有活力。

哪些事是贴钱的，哪些事是挣钱的，哪些钱是来自于企业的，哪些是居民支付的，这样的大账要算清楚。

当然，多方主体的合作本不是易事，但城市微观层面的更新本是强多方、强治理，因此，还必须要这样的，到底谁是推手？政府不是最合适的，而新型组织，如合作社、共同体、联盟就有可能承但起这样的使命。组织架构的设计也不是什么新东西，只不过从某些领域（农业、众筹等）移到城市更新领域而已，也不是多么玄乎的事，只是涉及更大利益，不容易做而已。

城市更新需要找到这样的一个实践的点，把社区运营的死结打开。我相信，随着国家城市更新脚步的加快，多方参与，多方协作，多方碰撞，最终会有聪明人碰撞出更多东西，解决这个死结的。