社区“灰”空间治理的现实问题和内在逻辑

上周和一个30强地产企业聊，他们开发的楼盘有公共空间，物业在管，这些空间都是居民共有产权，称之为“社区配套”的空间。

该企业把此类空间称为“灰空间”，这些空间的产权等各方面都存在一定的问题，所以称之为“灰”。

他们想用好这些空间，但到底怎么进入、什么项目可以进入、怎么运营、能否挣钱等都市问题。

当然，企业希望它能盈利，哪怕微利也可以。但还是会遇到很多问题。

何谓“灰空间”？我认为，在居民权利意识不强、参与习惯还没有养成的情况下，产权属于居民共有、管理责任还不够清晰、运营机制不明确的社区公共部位，称为“灰空间”。

此类“灰空间”有这些特点：

1、一般都是不好的位置，好的位置大家都会抢，居委会也要，政府也要。

2、政府管不过来，或者没钱管。拿过来没问题，可装修要钱，如果这些空间全部变成纯服务的公益空间，政府不一定有钱。

3、居委会也没有思路管

4、居民还没有意识去管。

5、按惯例，目前基本都是物业公司在管。

当下，社区是个很热的入口，很多有先见之明的企业、社会组织、机构都想进入这些“灰空间”，他们认为，这些空间在社区之内，有非常潜在的价值，并且既有市场价值，也有经济价值。

作为开发商，有先天优势获得这些空间的运营权，并且事实上也是这些开发商的物业公司在管。

另外，很多外来力量也想进入这样的“灰空间”，这里面最多的是教育培训机构。他们觉得，在这里开课，离居民近，招生方便，培训学生更方便，对居民很有吸引力。并且租金低，运营成本可以下来。

还有一些社会组织想在里面办公，服务居民，开展项目。

也有一些社区O2O企业想在里面卖东西等等，好多外来力量都想进入“灰空间”。

而“灰空间”并不是你想进就能进的，很多“坑”，让你死得很惨。

我们小区物业楼上本来引进了一个教育培训机构，结果居民说这是我们共有的，物业租出去有问题，并且上课又扰民，所以就联合起来，把他们轰走了。至今快10年了都废弃，浪费在哪里。

所以，这“坑”够大了，你投资、装修、运营、人力什么的，投了不少，但是居民一反对，你就不能用。

如果想进入这些“灰空间”，你要考虑清楚。

第一步要考虑，你能不能做到无我？

这个境界很高，我是企业，肯定是要盈利的。但是，要进入这样的企业，你能否做到不以一个企业的角度出发考虑问题，第一考虑的不是赢利，而是居民需求；不是我要挣多少钱，而是为居民提供什么样的服务，树立社会价值优先的机构文化才有可能有一个好开端。

第二步是去企业化

如果是一个企业运营，总会有一定的问题，办证照办不出，收费没由头，可能随时被投诉。居民们肯定认为，你企业肯定是要盈利的，哪怕你说是社会企业，要说服居民相信你是不以盈利为主要目的、是为我服务的，或者是微利的，其实都很难。所以，如果要进入，需要去企业化，常见的方式是注册一个社会组织。

第三步是从市场化走向社会化。

“灰空间”是公共部位，要考虑公共利益、公共需求，你完全以盈利为目的在这里就行不通，定价不能市场价，功能要考虑社会功能，用工是社区居民或者贫困居民、特殊群体。

社会化意味着你要研究政府购买服务、参与社创大赛等活动，要面对居委会、业务会，和方方面面的合作，而不能一门心思只讲面向服务对象去赚他的钱。

所以，“灰空间”的运营就变成了一件复杂的治理之事，不光是要服务居民，想怎么样各方面协作，还要考虑怎么参与社区治理，怎么样在社区里体现你的价值，甚至你赚的钱有一部分要捐到社区基金会，这都是社会化的一部分。

第四步，治理机制取代企业流程。

企业做事，肯定走企业流程，如何立项、审批、收费、算账……,都是这些企业流程。但我认为，流程中一定要考虑治理机制。

比如，如何定产品服务的价格？是不是企业自己定？不是，而是成立一个“灰空间”治理委员会（或议事会），让他们来定。而由收费而引发的诸多解释、矛盾以及协调事务，就可以不由企业出面，而是由这个治理委员会来处理了，因为你的定价大家都商量过、协商过，把他推到前台，形成一个隔离，你的运营才能不受影响。

最后一步，想利用社会化资源，借助免费的力量，争取政府的支持，先要开放自己让别人检视。

免费力量是啥？就是志愿者、社区的居民参与、社区的免费资源，这个“灰空间”不用付租金，这就是免费的资源。

想用免费力量，先要开放自己，让人检视，让人觉得你是透明的，你不是钻钱眼里的，你的成本是透明的，我确是为社区提供了一个好的服务，让人觉得你的确出于公心，是一个负责任的社会企业。

说了这么多，你可能要打退堂鼓了！太烦了。

总体上说，这样的“灰空间”的运营还不是一个好的商业模式，希望所有想进入的人要慎重。