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四大神盘的社区营造之路

当前,开发商成为众矢之的,但在地产界,有“四大神盘”之说——四川成都的麓湖,福建的聚龙小镇,河北的阿那亚,杭州的良渚文化村。

“四大神盘”为什么神呢?

上周和成都麓湖社区基金会的负责人聊天,她说麓湖居民来投诉,说麓湖的活动太多了!群里活动太多,参加不过来!

聚龙小镇有一个“信用良品店”无人超市,你起码得弄个摄象头吧,他连摄象头也没有,收银员更没有,仅仅在出口处放置了一个透明的收银台和用于记录赊帐的小黑板,付钱找零完全自助。

说到神盘,肯定绕不过去的“阿那亚”,阿那亚在北戴河海边做了一个很神的空间——孤独的图书馆,成为文青必去的打卡地。这楼盘开发多年,早已成为不良资产,成为业界公认的死盘,结果后来发生了巨变,地产模式从一次性的赚钱模式变成长期可持续的赚钱模式,转型之后,上演了三天热销5.3亿的记录。

“四大神盘”各有各的神的地方。

“四大神盘”有一个最大的共同点——他们都开始走向社区营造之路,不仅仅是在卖房子,并且打造社区、社群,营造社区共同体意识,有鲜明而独特的社区文化。

分析“四大神盘”的社区营造之路,我发现有这么一些变化:

一、社区从房地产属性走向社会属性,社区营造主体从地产企业走向社会机构。阿那亚推动的社区营造多由它的部门来推动。而到了麓湖,已经成立了成立了社区营造的支持中心、社区基金会,成立了麓湖国际社区筹备委员会,社区营造的推进主体从地产企业慢慢变成了社会性的基金会。进而,变成了业主社群,以及业主,很多治理事务实现了共建共治共享,主体越来越从企业属性变成了社会属性。

二、居民参与从被动变成主动。

通过多年的社区营造探索,居民也在发生变化。居民买房子的要求提高了,以前是有个住的地儿就行,对于硬件极为看重,社区参与几乎为零,很多被称为“巨婴居民”,什么都等、靠、要,不行,我就去政府上访,只考虑权利,不考虑义务。

“四大神盘”的社区营造很好地唤醒了业主的责任和担当,按照社区营造的术语,就是居民的赋能,“四大神盘”有很多精彩的赋能之策。

聚龙小镇靠的是文化引领,倡导传统文化,倡导家文化,把业主培育为“家人”,以“家文化”塑造亲情,用“邻里宴”加深感情,激发社区居民这个最大量治理主体的主动性和能动性。他们提出“业主文明公约”,得到了九成以上居民的认可。

居民从业主变成了居民,而后成为一个公民,开始关心他的社区,这个时候的社区共同体意识就体现出来了。良渚文化村的居民产生了强烈的权利意识,就社区名字到底为“良渚文化村”还是高大上的“良渚万科城”,进行了社区动员,最后说服万科采用了现用。

三、越来越多的社群自发而生,社区活力得以激发

社群是其极其鲜明的特点,很多人认为“四大神盘”最大的特点就是社群运营得好。

良渚文化村村民自发成立的社区社会组织已经不下30个,此外,基于各种志趣而建立的上百个微信群和小社团,从线上到线下构建多元的微社区,居民因此而结成各种实在的人际沟通网络,逐渐打破了原属商品房社区的陌生人防线,这样向善的空间正在持续生长。

聚龙小镇业主已经自发建立各类业主协会20,主题覆盖文化讲座、艺术展览到文艺演出、邻里欢聚各个方面,还有爱心义工社、文明督导团、老兵服务队、环保志工队、爱心顺风车等社区公益组织。

麓湖孵化和培育的社群有40个,社群越来越多,并且在不停的迭代。麓湖社群建设分成三个阶段:2014年到2016年是1.0阶段,特点是居民一起玩;2016年2018年是社群2.0阶段,特点是一起学;2018年至今是3.0阶段,迈向合作进化。什么叫合作进化?就是居民的共建、共治、共享。

四、产生了强烈的社区共同体意识。

居民不再只是业主,而是居民、村民、岛民……,居民对于社区的认同度极高,归属感极强;社区也不再只是一个居住空间,而是一个社交关系之所,文化认同之所,此时,社区共同体意识就比较强烈了。

社区共同体意识最早来自于建筑的美学、空间的友好、生活的便捷和居住的美好,“四大神盘”营造的社区是开放的、友好的社区,处处体现出人文关怀,并且有很多文化之所,如良渚文化村就有良渚博物馆、高晓松的“晓书馆”,阿那亚有“孤独图书馆”,这使社区具有极强的文化属性。

良渚文化村规划了8个“村落式”居住组团,并配套以社区活动中心、学校、医院、文化艺术中心、博物馆、度假酒店等公共建筑。建筑空间上,通过对住宅、商业广场、休闲公园、运动场地的空间整合,使得5分钟步行圈成为支持社区生活与居民交往的空间保障。咖啡馆、小区公园、儿童游乐场、各类有特色的小店等构成了邻里交流与沟通的物理空间。

良渚文化村刻意营造空间的开放、包容、多元和美好,整个社区共享25座山,5个湖泊,5个休闲公园。共享生活地域的某些特征能够成为识别和共鸣的标志,良渚文化村宜居的自然环境成为多数业主的共识,也成为业主对社区产生价值认同和情感归属的来源。有的业主在论坛上发表了“村志”,说明了对良渚文化村的深深的内在认同,村志后来就被篆刻到了石碑上面,置于醒目的位置。

五、社区自治依社区营造的内在逻辑自然而生,并由项目倡导、自治自律而成为社区生活习惯

随着各方面发展越来越好,“四大神盘”都不约而同地走向了业主自治,法治、德治、自治都得到了很好的体现。

社区治理的“法治”更多体现为“村民宪法”,你像良渚文化村就有“村民宪法”,20112月《村民公约》发布,物业部门同时设立了“村民公约办公室”保障公约的执行,并围绕公约开展更多活动,例如招募业主志愿者担任人行道指挥员、垃圾分类宣导员,定期组织二手物品交换市集,社区垃圾清扫等,希望将自律、向善的社群精神不断光大,影响更多人。

2008年起,聚龙小镇在国内社区首创的“业主文明公约”得到九成以上居民高度认可,并通过孔子大讲堂、诚信良品店、爱心义工社、爱心顺风车等项目,把业主公约落到了实处,而不仅仅是空的虚的倡导。

六、内在很好地体现了闭环和逻辑,外在很好的对接了地方社会治理体制机制

“四大神盘”很好地打通了体制内外。聚龙小镇坚持党的领导确保自治方向,2007年成立党支部,2016年升格为党总支。

麓湖争做成都市国际化社区城市示范标杆,成立了得到政府支持的社区营造支持中心、社区基金会,并在参与推动邻里中心的可持续运营项目,公共性得到了充分体现。

良渚文化村构建社区协商空间,使居民成为社区治理的和谐力量,无论是面对社区舆情,还是各类社区问题,民主协商机制在居民和政府之间搭建起了一个很好的有序参与、沟通共识机制。因此,“四大神盘”顺利地和地方社会治理体制机制实现了良好对接,也得到了政府各方面的广泛支持。

“四大神盘”纷纷在做社区营造,硬件软件、项目机制等各方面都形成了鲜明特点,各自探索出了独特经验。

我们看到,这可能会是一种趋势,更多的地产商,如果仅仅是造房子,可能就不符合发展的大势了。

 

 

 



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